Аренда или найм и многое другое...

Снимаем и сдаём: где теряем, где найдём....

на сайт РИОАРЕНДА | к списку статей | Фото

Без бумажки все – букашки
Способы поиска временного жилья известны. Источниками информации служат специализированные СМИ или интернет-ресурсы, в которых тьма объявлений. Можно обратиться и в агентства недвижимости либо воспользоваться рекомендациями знакомых. Если квартирный вопрос встал ребром, изучите базы предлагаемых вариантов, сравните цену похожих.

Дальше события развиваются так. Стороны – желающий сдать квартиру и желающий снять – нашли друг друга, сговорились по цене, ударили по рукам. Квартиранту осталось перевезти пожитки и занять свое место на диване. В большинстве случаев хозяин квартиры и его квартирант не оформляют отношения документально. А зря. Можно, конечно, ограничиться и устными договоренностями, однако в случае возникновения споров сторонам будет трудно доказать свою правоту в суде.

Совет в связи с этим один: сдачу квартиры внаем лучше оформить на бумаге.

Образец из Интернета
Чаще всего при съеме квартир физическим лицом речь идет о договоре аренды. Хотя юридически правильнее называть его договором найма. Знающие люди четко разграничивают два вида договоров – аренды и найма. Это разные договоры и регулируются они разными статьями ГК РФ. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, договору аренды – глава 34.

Договор, который заключается между собственником (наймодателем) и квартиросъемщиком (нанимателем), будет называться договором найма, если обе стороны физические лица. Если хотя бы один из участников сделки лицо юридическое, заключаемое между ними соглашение грамотнее именовать договором аренды.

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Он не требует обязательного нотариального удостоверения: достаточно подписей сторон, чтобы бумага обрела юридическую силу.

Как правило, применяется помесячная оплата найма авансовым платежом.

Договор найма можно составить самим, взяв за основу типовой образец, который легко найти в Интернете. Или обратиться к нотариусу, в агентство недвижимости, юридическую фирму.

С регистрацией и без
В соответствии с пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса, если стороны заключают договор найма жилого помещения (а нанимателем выступает физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия. Законом это не предусмотрено. В отличие от договора аренды, который подлежит госрегистрации в случае, если он заключен на год или более (пункт 2 ст. 671, пункт 1 ст. 677 ГК РФ).

Что написал, то и прочитаешь
Что может быть в договоре? Все, что пожелают высокие договаривающиеся стороны – любые условия, на которых они готовы заключить сделку. Но чаще всего пишут только самое основное: паспортные данные, срок, сумму прописью. Это неправильно и служит выгоде только одной стороны – нанимателя. Чем подробнее документ, тем лучше он защитит права хозяина квартиры или комнаты.

В договоре следует отразить наиболее существенные сведения и условия:
1. Паспортные данные сторон.
2. Сам предмет договора – жилое помещение такой-то площадью, по такому-то адресу, на такой-то срок.
3. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. То есть бумаги, на основании которых наймодатель получил в собственность квартиру.
4. Обязанности и права сторон – наймодателя и нанимателя.
5. Платежи и порядок расчета сторон.
6. Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора.
7. Дополнительные условия.

На чистом сливочном масле
Теперь – подробности.

Наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение в пригодном для проживания состоянии (ст. 676 ГК РФ). А также ключи от квартиры в срок и на условиях, установленных договором.

Кроме того, наймодатель должен гарантировать, что предлагаемая жилплощадь не сдана в аренду (наем) другому человеку, не отчуждена, не заложена, не состоит под арестом, не является предметом долга и свободна от претензий третьих лиц.

В договоре отражается число и порядок посещений квартиры ее владельцем в течение всего срока действия договора, обязательство предварительно уведомлять постояльца о своем визите.

Наниматель, в свою очередь, обязуется содержать жилье в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии. Он несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям, по его вине или невнимательности.

Подробность
Если жилому помещению нанесен ущерб третьими лицами, все риски повреждения либо уничтожения жилья при отсутствии вины арендатора падают на собственника жилья. Исключение из правила составляют случаи, когда наниматель не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся на него.

Чтоб не пил, не курил, хомяков не разводил
При составлении договора имеет смысл учесть максимум деталей и нюансов, которые можно отразить в графе «дополнительные условия». Например, хозяин желает принять на постой жильца без вредных привычек, чтобы не пил, не курил и т. д.

Если будущий квартирант согласен вести жизнь праведника, это условие вписывается в договор. Или – наниматель хочет «прописаться» в съемном жилье вместе с любимой кошечкой. Или рыбками, хомячками, волнистыми попугайчиками. Хозяин не против – нет проблем, кошечка и прочая фауна записывается в дополнительные условия. Ну и тому подобное.

Квартиру – по акту
Помимо самого договора, необходимо оформить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется) нанимателю. В акте нужно подробно описать состояние апартаментов, а также составить перечень передаваемого имущества, зафиксировав при этом все имеющиеся видимые повреждения или иные недостатки. По этому акту жилье сдается при заключении договора и принимается по его окончании.

Таким образом, наниматель защищает себя от риска быть обвиненным в порче имущества. А хозяин квартиры – от нервотрепки и лишних расходов.

,b>Договор дороже денег
В договоре обязательно фиксируется сумма найма, привязанная к какой-либо валюте, или в рублевом эквиваленте, а также порядок оплаты. Чаще всего применяется помесячная оплата найма авансовым платежом.

Цена не должна меняться на протяжении всего срока действия договора. Правда, в связи с кризисом корректировки возможны. Но тогда надо отдельной строкой включить в договор специально оговоренное условие об изменении размера платы в зависимости от цен на рынке.

Оплата коммунальных услуг распределяется по соглашению сторон. Как правило, расходы на электричество и телефонную связь оплачивает квартирант, остальные коммунальные услуги – хозяин квартиры.

Обязательно оговаривается страховой депозит (так называемая залоговая сумма) в размере месячной оплаты за наем. Эти деньги возвращаются по окончании действия договора в зависимости от состояния квартиры. Если все в порядке и полной сохранности, залог возвращается полностью или засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. Если же квартире нанесен ущерб (обои отвалились, мебель испорчена, бытовая техника сломана, не оплачены счета за междугородние телефонные переговоры), залог не возвращается или из него вычитается определенная сумма в качестве компенсации нанесенного ущерба. Порядок и условия возврата «страховки» по истечении срока действия договора тоже обязательно записываются в договор.

Не сошлись характерами
Чаще всего договор заключается на полгода или год. Затем он продлевается или заключается новый. Но можно и не перезаключать, если хозяин жилья и его квартирант устраивают друг друга. Если же стороны не ужились, возможно досрочное расторжение отношений. Сторона-инициатор должна предупредить об этом другую сторону заранее – обычно за 15–60 календарных дней.

Желательно отдельно зафиксировать в договоре нарушения, из-за которых наймодатель или наниматель вправе его расторгнуть. К примеру, в случае, если квартирант тянет с платежом больше десяти календарных дней. Или «систематически нарушает покой и интересы соседей». Там же прописывается процедура досрочного расторжения отношений, порядок возврата суммы за оплаченный и не прожитый период, возврат залога.

• На заметку

Если договор заключен на год и более, а хозяин решит выселить временных постояльцев досрочно, то тут будет действовать правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. Иными словами, придется сначала предложить жильцам продлить договор (возможно, на новых условиях), и только в случае их отказа искать другого нанимателя.

Не вправе владелец квартиры выселить нанимателя до окончания срока договора, если вдруг решит продать квартиру. Разве что вместе с квартирантом... В соответствии с ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры становится наймодателем.

В договоре должны быть предусмотрены не только условия найма, но и санкции, которые будут применяться к тому, кто их нарушит. Например, если досрочное выселение происходит необоснованно, наниматель вправе взыскать с хозяина неустойку в размере месячной платы. Если кто-то нарушит условия договора, а сторонам не удастся уладить конфликт путем мирных переговоров, тогда – суд. Договор найма будет служить документом, подтверждающим нарушение тех или иных условий.

Ваши документики!
То, что на рынке аренды процветает мошенничество – известный «медицинский факт». Поэтому чтобы не попасться на уловки проходимцев, не помешает помнить несколько простых правил.

При составлении договора с собственником на съем квартиры необходимо:

1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру. Внимательно изучить бумаги на собственность. Для будущего постояльца важно быть уверенным: человек, которому он будет платить немалые деньги, на самом деле является хозяином квартиры.

Подтверждающими документами могут быть свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве на наследство и т. д. Если возникли сомнения в том или ином документе, лучше потратить время и обратиться к юристу, а договор зарегистрировать у нотариуса.

2. Также стоит изучить паспорт либо иной удостоверяющий личность документ, чтобы проверить, является ли тот, кто сдает помещение, и собственник помещения одним лицом. Нужно также предварительно проверить наличие задолженностей по коммунальным и иным обязательным платежам.

3. Следует выяснить, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если помимо собственника там фигурирует еще кто-то, необходимо получить письменное разрешение всех зарегистрированных. Если договор заключается с представителем собственника по доверенности, обязательно нужно получить письменное согласие собственника на сдачу квартиры. Бывали случаи, когда хозяева умалчивали, что в квартире зарегистрирован родственник, пребывающий в длительной командировке или местах лишения свободы.

4. Вести все расчеты можно только после получения ключей и заселения в квартиру.

5. Всякий раз при оплате найма квартиры необходимо требовать расписку, которая подтверждает своевременную передачу денег.

6. Следует четко задавать вопросы и уточнять все, что показалось непонятным. Узнайте, сколько раз собственник сдавал квартиру и кому. Попросите телефон тех, кто уже снимал квартиру. Поговорите под каким-нибудь благовидным предлогом с соседями, которые обычно «все знают».

7. Владельцу жилплощади также необходимо проверить паспорт потенциального квартиранта. Причем требовать только подлинники документов. Нельзя заключать сделку, если отсутствуют все необходимые документы. Кроме того, желательно убедиться в платежеспособности квартиранта. Сейчас, во время кризиса, это особенно актуально.

Не возбраняется затребовать от него информацию о месте работы (название и адрес компании, а также контактные телефоны).

Делиться надо
Сдавая помещение внаем или в аренду, арендодатель получает доход в виде платы за наем или арендной платы (ст. 208 Налогового кодекса). Таким образом, у него возникает обязанность платить налог на доходы физических лиц. Порядок его уплаты регламентирован 23 главой второй части НК РФ. Не только гражданское, но и уголовное законодательство требуют от граждан декларировать свои доходы и делиться ими с государством. Но об этом мы поговорим подробнее. Следите за новыми статьями.

Чтобы было прозрачно
Cтоит напомнить: с 1 февраля 2009 года вступило в силу распоряжение правительства Москвы № 2774-РП от 25.11.2008 «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве». Его цель – навести порядок на рынке аренды жилья, сделать этот рынок цивилизованным и прозрачным.

Учетная регистрация договоров найма, поднайма, соглашений о предоставлении жилого помещения проводится при регистрации иногородних граждан по месту пребывания в Москве, без которой гражданам нельзя устроиться на работу или получить медицинскую помощь.

Обязательной учетной регистрации подлежат договоры найма и поднайма жилья, которые сотрудники силовых ведомств (Минобороны, МВД, ФСО, МЧС), а также москвичи, стоящие в очереди на жилье, представляют в финансовые органы с целью получить компенсацию расходов за наем.

• Комментарий

Ольга Пономарева, директор по маркетингу агентства недвижимости:

– С начала финансово-экономического кризиса аренда резко подешевела – на 33 процента. Связано это главным образом с резким снижением доходов граждан, которые снимали жилье. Еще в декабре началось «великое переселение народов»: так называемые экспаты (сотрудники иностранных компаний), которые снимали жилье бизнес-класса или элитные квартиры по цене от 200 тыс. рублей в месяц – почти исчезли с рынка. Да и российские топ-менеджеры, лишившись фантастических заработков, тоже перестали снимать супердорогое жилье. Эти квартиры оказались невостребованными.

Что касается нижнего ценового сегмента – квартир экономкласса, то здесь тоже произошли определенные перемены. Люди, которые приехали в Москву на заработки, вынуждены были вернуться на родину. Либо искать себе более дешевый вариант съемного жилья. Эконом всегда пользовался спросом и хорошо сдавался. Сейчас почти все жилье, предлагаемое в аренду, – эконом. Даже те квартиры, которые относились к бизнес-классу, сдаются по цене эконома. Рынок аренды почти полностью переместился в сторону дешевого жилья и в сторону окраин. Более того, тысячи людей готовы снимать жилье уже за пределами МКАД.

Вместе с тем все более популярной становится кооперация при аренде. Когда компании друзей, родственников или коллег объединяются и снимают жилье вскладчину.

Многие собственники, ранее предпочитавшие сдать квартиру одной семье, сейчас согласны взять в квартиранты несколько разных нанимателей. Для квартирантов съем жилья обходится дешевле, а хозяин выигрывает на совокупной стоимости сдаваемых квадратных метров. Кроме того, некоторым ипотечным заемщикам нынче приходится сдавать залоговое жилье, чтобы иметь возможность расплачиваться по кредиту.